Vous souhaitez mettre votre logement en location sur Airbnb© mais la réglementation sévère et nébuleuse vous effraie ?
Inversement, craignant une escroquerie, vous hésitez à réserver une location Airbnb© ?
Rassurez-vous, voici toutes les clés pour réussir votre location dans ce guide.
1 Vous souhaitez mettre en location
Quelles sont les démarches ?
S’IL S’AGIT DE VOTRE RÉSIDENCE SECONDAIRE
La location de courte durée est considérée comme une activité hôtelière et donc commerciale.
Avant la mise en location, rapprochez-vous de la mairie du lieu de la résidence car :
ÉTAPE 1
Une déclaration en mairie est obligatoire.
ÉTAPE 2
Dans certaines mairies, vous devrez obtenir une autorisation de changement d’usage moyennant le paiement d’une certaine somme qui correspond au « rachat de commercialité » de votre bien immobilier.
ÉTAPE 3
Dans certaines grandes villes, vous devrez ensuite procéder à l’enregistrement.
La mairie vous attribuera un numéro d’enregistrement qu’il faudra intégrer dans votre annonce locative. A défaut vous encourrez 5 000 € d’amende.
Concernant le coût du rachat de commercialité, le prix peut varier d’une centaine à plusieurs milliers d’euros par mètre carré en fonction de la localisation. Ce prix qui peut s’avérer élevé, peut encourager certains à ne pas demander l’autorisation de changement d’usage et faire de la location inaperçue. Mauvaise idée.
RISQUES
Si vous vous faites prendre à louer sans avoir fait la demande de changement d’usage, vous risquez 50 000 € d’amende.
S’IL S’AGIT DE VOTRE RÉSIDENCE PRINCIPALE
Vous pouvez la louer entièrement 120 jours par an (4mois) si vous résidez dans une commune de plus de 200 000 habitants, ou dans l’un des départements de la petite couronne parisienne (92, 93, 94).
Si vous ne louez qu’une partie de votre résidence, il n’y a pas de limitation temporelle.
Généralement, si vous ne louez qu’une chambre, vous n’avez pas à faire de demande d’enregistrement à la mairie, sauf si vous résidez dans l’une des villes suivantes : Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Levallois-Perret, Lille, Lyon, Martigues, Menton, Neuilly-sur-Seine, Nice, Nîmes, Paris, Roquebrune- Cap-Martin, Saint Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Villeneuve-Loubet, Versailles.
Dans les autres villes (- de 200 000 habitants), il n’y a pas de demande d’enregistrement à effectuer si vous louez moins de 120 jours l’année ou si vous ne louez qu’une partie de la résidence.
RISQUES
L’amende est de 5 000 € en cas de location non déclarée et de 10 000 € si le logement est loué plus de 120 jours/an.
Cas particuliers
VOUS ÊTES LOCATAIRE DE VOTRE LOGEMENT
La première étape est d’informer votre bailleur de votre souhait de sous-louer. En effet, la loi interdit d’office la sous-location d’un bien, sauf accord écrit du bailleur.
RISQUES
Si vous sous-louez sans son accord et qu’il l’apprend, vous risquez principalement deux choses.
Pour commencer, le bailleur mécontent peut exiger votre expulsion du logement. Mais ce n’est pas tout, de récentes décisions ont prononcé la condamnation du locataire à reverser au propriétaire tous les gains perçus via la location Airbnb© (ex : Cour d’appel de Paris, 5 juin 2018 : les locataires ont été condamnés à rembourser une somme de plus de 27 000 €).
VOUS ÊTES EN COPROPRIÉTÉ
Si votre bien est en copropriété, que vous soyez locataire ou propriétaire, il faut faire attention à l’usage affecté à votre lot et à la destination de l’immeuble en général tels qu’ils ressortent du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.
Ces documents peuvent interdire la location meublée de courte durée. Pensez à vérifier que ce ne soit pas le cas. Même lorsqu’ils ne l’interdisent pas, la destination de l’immeuble peut être un grand frein à la location touristique.
Si l’immeuble a un caractère résidentiel, il faut préserver la tranquillité et la stabilité des lieux, ce qui ne va pas toujours de pair avec la présence de touristes. Faire de la location type Airbnb© est alors interdit.
De même, si la résidence est à destination bourgeoise, certains juges considèrent qu’un tel immeuble est incompatible avec la location touristique.
Enfin, si l’immeuble est à usage mixte (professionnel et habitation), la location est possible sauf si le règlement de copropriété prévoit le contraire.
RISQUES
Si les voisins sont mécontents, l’un d’entre eux voire même le syndic peut vous contraindre judiciairement à enlever votre annonce du site de location et à cesser toute activité touristique sous astreinte (paiement d’une amende par jour de retard). De plus, que la location soit autorisée ou non, vous pouvez faire l’objet de poursuites pour trouble anormal de voisinage même si ce n’est pas vous mais vos clients qui sont à l’origine du trouble.
Et la fiscalité : comment suis-je imposé ?
IL FAUT DISTINGUER DEUX CAS.
CAS N°1
Vous louez une partie seulement du logement, vous percevez moins de 760 € hors taxe par an et les tarifs que vous appliquez sont raisonnables (en 2018, tarif de 185 €/m² par an en Ile-de-France et 136 dans les autres régions). Dans ce cas, vous n’avez aucune formalité à faire.
CAS N°2
Tout ce qui ne rentre pas dans le cas n°1. Dès le premier euro gagné, vous devez déclarer vos revenus à l’administration fiscale. Vous êtes imposable aux impôts sur les revenus ou impôts sur les sociétés au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Si la location vous rapporte moins de 70 000 € HT par an, vous pouvez bénéficier du régime du micro BIC qui prévoit un abattement de 50% d’impôt.
Autrement dit, pour 60 000 € de gain, l’administration calculera ce que vous lui devez comme si vous n’avez perçu que 30 000 €.
Il y a également la CFE (cotisation foncière des entreprises) dont le taux dépend de la commune et de la valeur du bien loué. La taxe de séjour est prélevée directement par Airbnb© en votre nom. La plateforme se charge ensuite de reverser tout cela à l’Administration.
La TVA n’est pas due si vous vous contentez de louer sans proposer de service complémentaire (type service hôtelier avec accueil des clients, ou fourniture du petit déjeuner).
Enfin, si vous gagnez plus de 23 000 € par an grâce à la location, vous devez obligatoirement vous affilier à la sécurité sociale.
2 Vous souhaitez réserver un logement sur Airbnb©
Il peut arriver que vous soyez en litige avec votre hôte concernant votre séjour.
Cela peut par exemple être un problème lié au logement :
- hébergement mal décrit (par exemple : nombre de chambres, emplacement, absence d’équipements promis),
- problème de propreté ou de sécurité du logement,
- non restitution du dépôt de garantie en fin de location…
En cas de litige, contre qui se retourner ?
1- AIRBNB© ?
Oui. Et c’est justement un des avantages de passer par Airbnb©.
N’hésitez pas à leur adresser directement votre réclamation, c’est prévu dans leurs conditions
générales, Airbnb© peut en fonction des cas :
- vous rembourser,
- vous proposer une autre location,
- ou intervenir directement auprès du propriétaire.
2- LE PROPRIÉTAIRE ?
Oui. Le propriétaire reste bien sûr le premier concerné voire responsable puisque c’est avec lui que vous avez passé un contrat même si c’était par l’intermédiaire d’Airbnb©. Comme tout bailleur, il a des obligations et vous pouvez mettre en jeu sa responsabilité s’il n’a pas rempli ses obligations (location non conforme, non restitution du dépôt de garantie…).
3- UN AUTRE INTERLOCUTEUR ?
Sachez également que l’Office du tourisme peut être un interlocuteur précieux qui pourrait se charger de faire le médiateur auprès du propriétaire.
Enfin, en cas de litige et ce de manière générale, pensez toujours à vous rapprocher de votre assureur de protection juridique. Comme nous l’avons évoqué, les points de litiges autour de la location Airbnb© et les interlocuteurs étant variés (bailleur, locataire, administration fiscale ou mairie), un juriste pourrait vous permettre d’y voir plus clair et trouver la solution adaptée à votre situation spécifique.
Pour plus d'informations sur une Protection Juridique, contactez-nous au 01 43 70 27 27 ou par email à agence.denis75@axa.fr
